En 15 ans, les Français ont perdu en moyenne près 40% de leur pouvoir d'achat immobilier, selon une récente étude d'Empruntis. Difficile donc de trouver des surfaces qui correspondent à ses envies. En particulier pour les primo-accédants. Beaucoup d'entre eux ont d'ailleurs jeté l'éponge moins d'un tiers des transactions concerne aujourd'hui une première acquisition d'après Cafpi. Face à cette situation tendue, de plus en plus de ménages développent des solutions alternatives pour gagner quelques mètres carré sans dépenser d'argent supplémentaire. Comment? En effectuant des travaux, en transformant des surfaces commerciales ou encore en achetant à plusieurs un bien pour le redécouper ensuite. Tour d'horizon des nouvelles astuces immobilières. 1. Augmenter sa capacité d'emprunt via une SCI Jouer sur sa capacité d'emprunt, c'est possible. Certains salariés qui gagnent très bien leur vie ou qui disposent de primes conséquentes rêvent en effet de pouvoir rembourser plus de 33% de leurs revenus nets par mois pour acheter plus grand. "On peut très bien avoir des taux d'endettement plus important en créant une SCI société civile immobilière avec ses parents", explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Le capital de la SCI va alors servir d'apport. Et la capacité de remboursement de la SCI dépendra de celle de l'ensemble des associés pour la banque. Rien n'empêche alors une personne de donner davantage d'argent tous les mois à la SCI que les autres, et d'aller au-delà de la sacro-sainte limite de 33% d'endettement. "C'est un type de montage qui fonctionne bien et que l'on préconise assez souvent", confie Philippe Taboret. 2. Dénicher une bonne affaire lors des ventes aux enchères Après avoir maximisé sa capacité d'emprunt, le candidat à l'achat peut encore dénicher des appartements ou des maisons à prix réduit en se rendant aux ventes aux enchères volontaires organisées par les notaires. "Les biens sont souvent mis en vente par des propriétaires pressés de céder un logement, comme des collectivités territoriales ou des particuliers dans le cadre d'une succession", explique Christine Duru, de la chambre des notaires de Paris. Pour les vendeurs, c'est l'assurance de céder rapidement leur bien, en moins de trois mois généralement, et de façon impartiale. Attention toutefois, ce type de ventes à la bougie présente quelques particularités. Les dates de visite du bien sont fixées à l'avance et un cahier des charges de la vente détaille l'ensemble des conditions qui s'appliquent à l'acquisition du bien. Le jour de la vente, vous devez déposer un chèque de consignation pour pouvoir enchérir. Il vous sera restitué à l'issue de la vente si vous ne la remportez pas. Ensuite, il n'y a pas de délai de rétractation et les frais d'organisation de la vente, auxquels il faut ajouter les droits de mutation traditionnels, représentent en général 1 à 2% du prix adjugé. Dans les 10 jours qui suivent la vente, une surenchère d'un autre acquéreur est toujours possible. A compter de la vente, vous disposez de 45 jours pour régler l'intégralité de l'achat et des frais. Enfin, contrairement à un achat classique, si vous n'obtenez pas de prêt de la part de votre établissement bancaire, vous devrez quand même payer. Il n'y a pas ce qu'on appelle de "condition suspensive d'obtention de crédit". Les ventes sont publiques et ouvertes à tous. Renseignez-vous auprès de la chambre de notaires la plus proche ou sur des sites dédiés comme En dehors de ses ventes aux enchères organisées par les notaires, il en existe d'autres, judiciaires, qui dépendent cette fois-ci du tribunal de grande instance de votre département. Ces ventes ne sont pas volontaires et font suite à des saisies. Là encore, les conditions de vente sont assez particulières et elles diffèrent légèrement de celles qui s'appliquent lors des ventes aux enchères des notaires. Il faut en effet obligatoirement s'adjoindre les services d'un avocat pour enchérir et il faut se rendre sur place pour consulter le cahier des charges de la vente ou connaître les prochaines ventes aux enchères. Par ailleurs, il vous sera demandé comme pour les ventes organisées par les notaires, de déposer un chèque de garantie correspondant à 10% au moins du montant de la mise à prix. En plus des frais d'avocat et des frais de vente, les droits de mutation classique s'appliquent. En tout, l'ensemble de ces frais représentent environ 15% du prix d'achat du bien. 3. Faire de l'achat immobilier groupé Avec la crise, l'achat groupé commence aussi à se démocratiser. Le principe est le même que pour les achats de produits de consommation. Plusieurs particuliers se mettent ensemble via une SCI pour acheter plus grand et faire baisser les prix. "Les grandes surfaces sont moins chères au m2", confirme Philippe Taboret. Reste ensuite à se partager le bien. Des sites comme ou se sont spécialisés sur ce créneau et aident les gens à se regrouper. La plupart du temps, tout se passe par le biais d'une SCI. D'autres vont encore plus loin. Ils mènent ensemble un projet immobilier de A à Z. Parfois avec un véritable projet de vie en communauté. C'est ce qu'on appelle l'habitat participatif. C'est dans cette optique que Michel de Senarclens, un architecte, avec une dizaine de personnes, a acheté une parcelle de terrain de 500m2 à Montreuil pour euros afin d'y construire un petit immeuble d'habitation. En participant aux travaux personnellement pour les opérations préparatoires de démolition et pour les finitions, ils ont réussi à faire tomber le prix de construction à 2 millions d'euros, soit euros le m2 contre euros en moyenne. L'immeuble de 800 m2 comprend une dizaine d'appartements de 27 à 120m2 ainsi qu'un petit théâtre, pour un coût total allant de à euros par logement. 4. Acheter un immeuble pour n'en occuper qu'une partie Certains acheteurs décident d'acquérir un immeuble pour n'en occuper qu'un étage et louer le reste à des particuliers ou des commerçants. Si vendre l'idée à son banquier n'est pas aisé, ce n'est pas non plus impossible. Une opération qu'a réalisée Julien, 28 ans et opticien, avec son conjoint Mathieu, 35 ans et banquier. Dans 20 ans, ils deviendront propriétaires d'un immeuble au Mans d'une valeur de euros pour seulement… 500 euros par mois. Avec le même apport que pour un appartement, ils ont acheté cet immeuble en créant une SCI. Cette dernière tire ses revenus des loyers des petits commerçants et des habitants déjà présents. Julien et son conjoint, eux, ont élu domicile au dernier étage, dans un 80 m2. Pour convaincre leur banquier du bien fondé de leur démarche, ils ont établi avec un comptable un business plan sur 25 ans et sont allés voir un notaire pour choisir la structure adaptée et la fiscalité la plus avantageuse. 5. Surélever son immeuble On peut aussi gagner des mètres carré en poussant les murs. Certaines sociétés spécialisées comme SLT Surélévation ou proposent d'ajouter un ou plusieurs étages à des bâtisses déjà existantes. De quoi réaliser des duplex de standing pour les habitants du dernier étage. Les copropriétaires doivent certes donner leur accord mais ils ont à tout à y gagner en récupérant de l'argent sur la vente de ce "foncier aérien" qui appartient à la copropriété. En augmentant la surface habitable, ils diminuent également mécaniquement leurs charges. 6. Réaliser des investissements locatifs avant d'acheter sa résidence principale C'est le mot d'ordre d'Elise Franck, auteur du livre à succès "Comment je suis devenue rentière en 4 ans". Il y a dix ans, cette ancienne hôtesse de l'air commence à investir dans l'immobilier locatif. Depuis, elle a monté son agence de conseils en immobilier Elise Franck Conseil. Avec un principe en tête d'abord investir dans des biens que l'on n'occupe pas pour ensuite acheter sa résidence principale. A chacune de ses acquisitions, elle a suivi le même objectif que l'investissement lui rapporte plus d'argent que ne lui coûte son crédit chaque mois. Pour réaliser de bonnes affaires, elle s'est concentrée sur des biens à rénover situés dans des quartiers en devenir. Cela lui a permis de rapidement se constituer un patrimoine immobilier tout en payant une partie du loyer de sa résidence principale et en conservant une certaine capacité d'emprunt pour de futurs investissements. Une stratégie qui peut s'avérer intéressante dans les grandes agglomérations, où il faut parfois attendre très longtemps avant de rentabiliser un achat par rapport à une location plus de 20 ans à Paris par exemple. 7. Acheter sa résidence secondaire à plusieurs La résidence secondaire est un rêve pour de nombreux Français. Or, "il s'agit d'un bien typiquement sous-utilisé, en moyenne 35 jours par an", assure Stéphane Buthaud, co-fondateur du site lancé en octobre. Le time-sharing n'est pourtant pas très à la mode. Qui a oublié cette scène mythique du film "Les bronzés font du ski" où Gérard Jugnot et Josiane Balasko lancent par la fenêtre le jeu de scrabble oublié par les précédents occupants d'un appartement en temps partagé? Cette formule, qui vous donne un droit d'occupation et non de propriété sur une longue période, se révèle souvent assez onéreuse et contraignante. Aujourd'hui, c'est l'achat groupé qui gagne du terrain pour les résidences secondaires. Là encore, tout passe par une SCI. Ce qui permet à chacun des copropriétaires de se désengager quand il le souhaite pour vendre ses parts. Cette solution permet en outre d'être copropriétaire d'une maison de campagne pour seulement quelques dizaines de milliers d'euros. Le site organise la rencontre entre les acheteurs intéressés par ce concept et les vendeurs. Il aide aussi les futurs acheteurs dans leurs démarches administratives et juridiques, moyennant une commission de près de 2% du prix de vente. 8. Réhabiliter un petit commerce Une option de plus en plus courante dans les grandes agglomérations où les appartements se font rares. Généralement, la décote à l'achat est de 15 à 20%. Et si vous aménagez un sous-sol, vous pourrez gagner de nombreux mètres carré. C'est ce qu'a fait Elise ranck pour l'achat de sa première résidence principale. Son choix s'est porté sur un rez-de-chaussée avec un grand sous-sol de 70m2 à rénover. Un local commercial mixte d'une surface totale de 130m2 qui permet de faire de l'habitation comme du commerce à euros dans le 10ème arrondissement de Paris. Après travaux, il devrait valoir, estime-t-elle, 25 à 30% de plus. Mais avant de vous lancer, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre projet est compatible avec le plan local d'urbanisme PLU. Il vous faudra aussi obtenir un permis de construire si vous comptez réaliser des travaux. L'accord de la copropriété est aussi souvent indispensable. Pour en savoir plus sur les démarches administratives, consultez cette page du site 9. Acheter en viager Cette option est encore rarement utilisée seulement transactions par an en moyenne. Mais elle peut s'avérer particulièrement avantageuse. Les appartements ou les maisons vendus en viager bénéficient d'une forte décote. Le viager consiste à vendre la propriété d'un bien contre une rente que l'acheteur doit verser jusqu'à la mort de l'ancien propriétaire. Généralement, ce dernier continue d'occuper les lieux. C'est un pari en quelque sorte que fait l'acquéreur sur l'espérance de vie du vendeur. >> Pour en savoir plus sur le fonctionnement du viager, voir notre article "Viager, mode d'emploi" 10. Acheter la nue-propriété Ce montage reste encore méconnu. Et pourtant, il permet d'acheter un logement de 40 à 50% moins cher. Dans ce cas de figure, la pleine propriété est "démembrée". Autrement dit, la propriété d'un bien est dissociée de son usufruit. Concrètement, l'acheteur acquiert la propriété d'un logement mais n'en a pas l'usage avant généralement 10 à 20 ans. Pendant ce temps, un usufruitier occupe les lieux et aura à sa charge la gestion de l'habitation. Le plus souvent, il s'agit d'un acteur institutionnel qui loue ensuite le bien. Car le nu-propriétaire ne touche aucun loyer. A l'issue de cette période de 10 à 20 ans, l'acheteur récupère la pleine propriété et peut disposer de son bien comme il l'entend. La valeur de son bien retrouve ainsi le niveau des prix du marché. Certaines sociétés comme PERL ou IRG Immobilier se sont spécialisées dans ce type d'offres.